政府如何应对土地收入锐减问题 -k8体育

房地产业是国民经济的重要支柱产业，同样也是地方政府拉动经济的重要手段和收入来源。地方政府在房地产业的收入来源主要有两块，一是各项房地产税收收入，二是土地出让金收入。

我国很多城市房地产业增加值占gdp的比重已处在5-10%区间。房地产业税收占城市税收比重当前还缺乏足够的统计资料，但其贡献绝不是一个小数。以上海为例，仅房产税、营业税(销售不动产)和契税三项收入2007和2008年都超过了300亿元。据统计，经济发达国家和地区房地产提供的财政收入一般占政府财政税收的10-40%。

相对房地产税收，土地出让金对地方政府的财政收入意义更大。由于土地出让金属于政府预算外收入，因此具体数据也并不十分明晰。但随着土地“招拍挂”制度的逐步推行，土地出让金的规模也初露峥嵘。在2007年房地产市场高峰时期，各地“地王”频现，土地价格一高再高。个别城市土地出让金收入占当地财政收入的50%-60%，成为名副其实的“土地财政”。

然而，2008年以来，我国房地产市场开始了深度调整，土地市场也步入寒冬，土地不再是“香饽饽”，取而代之“底价成交”、“流拍”、“退地”现象此起彼伏。随着土地市场的降温，政府土地出让金的收入也大幅度减少。随之地方政府一些靠土地出让金维持的支出将受到影响，一些政府性基金也势必缩水。因此地方政府在房地产市场出现调整的情况下，在土地运营的思路上也应该随之调整，尽快解决财政过度依靠土地出让金收入的问题，以及由此引发的“拆东墙、堵西墙”的临时性财政安排或乱收费现象。上海易居研究院高级研究员回建强认为，政府要从三个方面来理清土地收入锐减问题。

首先，不应继续让土地出让金背负政府财政的负担。众所周知，1994年的分税制改革让中央政府的财政收入打了个翻身仗，地方政府财政收入占国家财政总收入的比重却不断下降。虽然中央财政对地方政府有转移支付，但面对地方经济建设庞大的开支以及发展gdp的制度性推力，地方政府普遍倾向提高土地出让金的收入，补充由于分税造成的财政缺口。这是地方政府热衷于推高地价的重要原因。

住房销售价格的构成由土地价格(即土地出让金)、建安成本、营销费用、财务费用和企业利润构成。毫无疑问，在现行制度下，土地价格占相当大的比重。高房价引发的住房民生问题当前已经成为了最重要的民生问题之一，高房价又与土地价格密切相关。要想有效降低商品住房价格，除了规范开发商的经营行为外，减少地方财政对土地出让金的依赖才是根本的方略。

其次，土地出让应建立稳定科学的制度安排。在现行制度下，土地出让是由政府垄断控制的，因此在土地一级市场，政府意志往往要大于市场作用。在制度性推力下，地方政府热衷于推高地价，其目的是发展地方经济或者为市政建设提供更多的资金来源。但问题也会随之出现，如果没有一个稳定的土地出让机制，土地市场会出现乎热乎冷的情况。市场好的时候，土地炙手可热，而市场偏冷的时候，地方政府为了降低流标率，采取协议转让、定向转让等手段出让土地。这有可能造成市场的不公平和土地资源的浪费。

土地是人类赖以生存的根本资源之一，同时土地具有区位的独特性、不可再生性。对于房地产而言，土地是房产存在的基础，没有土地也就无所谓房地产的存在，因此，地方政府如何运营土地资源，如何权衡长期效益与短期利益就显得十分关键和重要。建立科学稳定的土地供应制度是当前政府的意向重要课题，应从制度性建设着手，而非短期内追求低流标率。

再次，中央和地方税收分配的科学调整有利于减轻地方政府对土地出让金的过度依赖。当前，开发商和消费者等市场参与主体已经变得相对理性，开发商不再盲目拿地，消费者也有足够的时间和空间来理性选房。相应地，土地市场也变得理性许多。政府实际上也已认清形势，不会采取行政手段干预市场，更不会以维持高房价为政府目标。现在政府应走出“土地财政”-高房价-民生凸显这个恶性循环，还房地产业更加平稳健康的发展态势。坚定不移地做好住房保障工作，科学有序推进住宅市场化建设。与此同时，中央和地方的税收分配应进行科学调整，平衡地方政府的财权和事权，从根本上减弱地方政府对土地出让金的过度依赖。

声明：本报告为我司及其研究人员对房地产相关信息和数据的连续跟踪和即时分析，但不保证所载信息之精确性和完整性，我司将随时补充、修订或更新有关信息。

本报告凯发k8官网下载客户端中心的版权归“上海易居房地产研究院及济南机构”所有，未经事先书面授权，任何人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。如引用、刊发，需注明出处为“上海易居房地产研究院及济南机构”，且不得作违背原意的删减。报告中的信息或所表达的意见并不构成研究结论或投资依据，望善加利用并谨慎决策！

如欲索研究报告，或有任何建议，请直接与克而瑞•济南机构联系。

上海克而瑞信息技术有限公司 济南机构，联系电话：(0531)67883686

(来源：上海易居房地产研究院及上海克而瑞信息技术有限公司济南机构)