《中国房地产报》：既有住宅改造需求渐显 ，日本经验可供借鉴 -k8体育

　　“非常抱歉啊，我们没想到会有这么多人来听这个公益讲座，原定设140个座位，现在来了270多人，大家坐得再紧凑点，我们还需要再加点椅子。” 2月26日，中国建筑标准设计研究院百年住宅项目办公室主任贾丽，一边跟参会者说明情况，一边让工作人员赶快在不完全堵住过道的情况下加椅子。

　　在春节刚过这个时间节点上，可能很多人还未完全从节后综合症中走出来，而这个由中国建筑标准设计研究院联合日本ur都市机构js综合住生活株式会社举办的首届既有住宅改造产业化技术国际论坛，吸引如此多的人关注和热情参与，着实也让记者感到意外。

　　而更意外的是，记者注意到，住建部从总工程师、到科技司司长等一行六七个人，也一直全程在听日本专家讲解，并在各个环节不停地提问。

既有住宅改造引关注

　　中国建设科技集团副总裁孙英的一席话，诠释了这个意料之外场景的情理之中。“当前中国住宅开发建设进入重要的转型期，商品房库存加大，新建建筑建设量明显下降，同时既有住宅质量参差不齐，人口老龄化加大。这样大的背景下，既有住宅更新改造已成为中国城市发展和住宅建设的重要课题。但当前我国既有建筑改造领域还处在起步阶段，存在装配率低，改造技术落后，技术集成度高，未到使用年限就拆除等问题，造成资源浪费、环境污染，不可持续。而这方面日本以装配式技术为基础，开展既有住宅与住区的更新改造，为我们提供了很好的可借鉴参考的成功经验。”

　　“国际上的经验表明，产业化的方式应该是今后既有住宅转型升级和改造工作的重大方向。”中国建筑标准设计研究院总建筑师刘东卫称。

　　据了解，日本ur都市机构的前身是日本公团，是日本战后唯一开发建设与维护公共租赁住宅的政府机构。特别是日本住宅主体产业化、内装产业化的经验，包括填充体可持续的最关键技术都发源于ur。

　　js综合住生活株式会社是ur下属机构，专门负责管理、维护ur都市机构开发的公共租赁住宅。ur到目前为止已经在日本建设了100万户以上的住宅，其中大概有75万户是租赁住宅。

　　日方也很重视与中国在既有建筑改造方面的交流，此次派出的部门也比较全面，包括综合住生活、集合住宅管理、住宅内装改造技术、住宅检查、住宅集成技术和部品等五个方面的专业人士进行详细讲解。

日本经验

　　js日本综合住生活株式会社营业企划部部长泷川光是介绍，从1966年到2006年这几十年的时间内，日本的建筑量大幅增加。自2006年他们开始转变目标和理念，从原来关注增加建筑规模转变成提高生活质量、居住质量这一目标。

　　发展到目前阶段，目标可以归纳为四个方面：一是居住要放心、安全，有一个丰富多彩的住宅生活；二是对住宅要进行正确的管理，并且定期维护；三是要应对多种不同住户的需求；四是要特别保证对住宅有需求的人的稳定居所。

　　在此目标下，泷川光是介绍，日本对既有住宅改造和更新积累了很多模式，比如老旧住宅增设电梯、住宅上下两层变成复式改造、老旧住宅减少层数、住宅平层的两户变一户等等各式各样的装修和改造。

 　　“我们专门有技术开发研究所，针对人们每天在住宅生活中遇到的问题，技术人员都会通过开发新技术去解决。我们也会培养装修、技术开发等方面的人才。”泷川光是说。包括js在技术方面的支撑，比如，老旧小区加装电梯技术，外墙砖、外墙饰面诊断更新技术等等。“会根据时代发展的不同，增进技术、开发出不同的产品。不过，成本是我们首先要考虑的。另外，我们对现有设备、设施进行更新改造的时候，还会改善其功能性。”

　　刘东卫指出，日本关于既有住宅改造、改修、室内改造等领域形成一套非常先进的国际化理念。在法律方面也有规范，日本要求1964年以前的住宅才可以推倒拆掉，1965年以后建的住宅不允许随便拆除，只能在室内进行管线设备改造。

　　住房和城乡建设部总工程师陈宜明认为，通过与日方的交流，一是给我们带来了新的理念，如何对待老旧住宅，如何对待老旧住宅在使用过程中满足现代生活的需要；二是带来了新技术和新产品，这些产品不但在日本的老旧住宅改造中有很好的应用，在中国也能够取得很好的效果。

知识链接：

　　日本住房保障有三大支柱：公营住宅、公团住宅、公库住宅。日本战后从1955年开始每年持续不断地，在主要城市大批建设公团住宅。建设机构既有政府性质，也有开发商性质，用国家资金专门投资开发建设。战后，日本中低收入的保障房大概建了一千多万套，其中一段时间出售了30%，剩余70%主要是租赁。日本上世纪70年代每一个家庭基本都有一套住宅，其实此时公团的历史使命就已经完成，后来改名为都市整备机构或者叫都市机构，承担国家城市建设、土地综合开发的工作。所以说，公团也在持续转型。

中房报记者 李静华 张俏 北京报道